Stopaj Ödenmemesi Tahliye Nedeni mi, Kira Sözleşmesinde Vergi Maddesi Nasıl Yazılır, Emsal Karar 2026?

Türkiye genelinde milyonlarca kiracı ve mülk sahibini yakından ilgilendiren, özellikle ticari gayrimenkul piyasasında taşları yerinden oynatacak devrim niteliğinde bir mahkeme kararı açıklandı. İstanbul Beşiktaş’ta yaşanan bir uyuşmazlık, kira bedelini gününde ödemenin tahliyeyi engellemeye yetmediğini hukuk önünde kanıtladı. İsthaberler'inin haberine göre; mülk sahibiyle yapılan sözleşmedeki "vergi ve stopaj" maddelerine uymayan kiracılar, kira borçları olmasa dahi kapı dışarı edilme riskiyle karşı karşıya kaldı. 30 Mart 2026 tarihinde İstanbul İcra Hukuk Mahkemesi tarafından verilen bu karar, ticari kira hukukunda yeni bir dönemi başlattı. BEŞİKTAŞ’TAKİ KAFEDE TAHLİYE SÜRECİNİ BAŞLATAN OLAY NEDİR? Olay, Beşiktaş Cihannüma Mahallesi’nde 2023 yılında aylık 120 bin TL bedelle kiralanan bir dükkanda yaşandı. Taraflar arasında imzalanan sözleşmeye, "Tüm vergi ödemeleri ve stopaj yükümlülükleri kiracı tarafından süresinde yapılacaktır" şeklinde özel bir madde eklendi. Kiracı, aylık kira ödemelerini düzenli yapmasına rağmen, devlet nezdindeki stopaj ödemelerini gerçekleştirmeyince mülk sahibi durumu vergi dairesi üzerinden tespit etti. Ocak 2026’da gönderilen ihtara rağmen ödeme yapılmaması üzerine yargı süreci hız kazandı. BİLİRKİŞİ RAPORU: VERGİ MAKBUZU YOKSA TAHLİYE VAR Dava sürecinde mahkeme dosyayı bilirkişiye göndererek vergi dairesi kayıtlarını inceletti. Yapılan incelemeler sonucunda, kiracının stopaj ödemelerine dair hiçbir makbuz sunamadığı ve sistem üzerinde borcun biriktiği kesinleşti. Mahkeme, stopajın ödenmemesini sadece mali bir kusur olarak değil, "kira sözleşmesine esaslı aykırılık" olarak tanımladı. Bu tespit, kiracının dükkandan derhal tahliye edilmesine yönelik kararın en güçlü dayanağı oldu. AVUKAT GİZEM GONCE: "SADECE KİRAYI ÖDEMEK ARTIK YETERLİ DEĞİL" Dava sürecini yakından takip eden Avukat Gizem Gonce, ticari iş yeri sahiplerine ve kiracılarına hayati uyarılarda bulundu. Gonce, kiracıların genellikle "Kirayı ödediğim sürece kimse beni çıkaramaz" yanılgısına düştüğünü belirtti. Ancak bu emsal karar ile birlikte; stopaj, çevre temizlik vergisi veya sözleşmede belirtilen diğer yan giderlerin ödenmemesi, mülk sahibine "haklı nedenle tahliye" hakkı tanıyor. Mülk sahiplerinin, ödenmeyen vergi borçlarını kendileri kapatıp icra takibi başlatarak tahliye yolunu açabileceği tescillenmiş oldu. TİCARİ KİRALAMALARDA SÖZLEŞMEYE EKLENEN ÖZEL MADDELERİN GÜCÜ Bu karar, mülk sahiplerinin sözleşmelere eklediği özel şartların hukuki karşılığını bir kez daha gösterdi. Ticari mülk sahipleri, vergi yükümlülüğünün takibini kiracıya bırakıp bu durumu sözleşmeyle güvence altına aldığında, yargı sistemi bu iradeyi koruyor. Vergi ödemelerini aksatan esnaf ve işletmeler için artık sadece vergi dairesiyle değil, aynı zamanda mülk sahibiyle de karşı karşıya gelme ve iş yerini kaybetme riski doğdu. İŞ YERİ KİRACILARI İÇİN "ÖDEME MAKBUZU" UYARISI Hukukçular, iş yeri kiracılarının kira dekontlarının yanı sıra vergi ödeme makbuzlarını da düzenli olarak arşivlemesi gerektiğini vurguluyor. Mülk sahiplerinin vergi dairesinden alacakları "borcu yoktur" yazısı veya kiracı adına yapılmış ödeme dökümleri, mahkemede tahliye için en önemli delil sayılıyor. Beşiktaş’taki bu karar, 2026 yılı ve sonrasında benzer binlerce dava için temel dayanak noktası olacak. Sonuç olarak, kira uyuşmazlıklarında "bedel" odaklı bakış açısı yerini "sözleşme disiplini" odaklı bir sürece bıraktı. Vergisini ödemeyen veya sözleşmedeki yan yükümlülükleri aksatan her kiracı, tahliye tebligatı ile karşılaşabilir. Stopaj ödememek tahliye sebebi mi? Evet; eğer kira sözleşmesinde vergi ve stopaj ödemelerinin kiracıya ait olduğuna dair bir madde varsa, bu borcun ödenmemesi tahliye nedenidir. Sadece kira bedelini ödemek tahliyeyi engeller mi? Hayır; sözleşmede yer alan vergi, aidat ve diğer yan giderlerin aksatılması durumunda da mülk sahibi tahliye davası açabilir. Stopaj ödemeyen kiracıya ne kadar süre tanınır? Mülk sahibi ihtarname göndererek genellikle 30 günlük bir ödeme süresi tanır. Bu süre sonunda borç kapanmazsa tahliye davası açılabilir. Mahkeme kararı ne zaman verildi? İstanbul İcra Hukuk Mahkemesi bu emsal kararı 30 Mart 2026 tarihinde açıklamıştır. Ticari iş yerlerinde stopajı kim öder? Normal şartlarda stopaj mülk sahibi adına vergi dairesine kiracı tarafından yatırılır. Ancak sözleşmede bu yükümlülüğün takibi ve ödeme şartları net olarak belirtilmelidir. Emsal karar ne anlama geliyor? Bu karar, benzer tüm kira uyuşmazlığı davalarında diğer mahkemeler için bir yol gösterici ve hukuksal dayanak niteliği taşıyacaktır.